Terug naar overzicht

Geen verliesaftrek door onjuiste vermogensetikettering?

Een startende projectontwikkelaar kocht een perceel grond om daarop een pand te bouwen. De bedoeling was om dit met winst te verkopen. Het pand zou deels dienen als woonruimte en deels als kantoorruimte. De projectontwikkelaar heeft het perceel als

Delen

Een startende projectontwikkelaar kocht een perceel grond om daarop een pand te bouwen. De bedoeling was om dit met winst te verkopen. Het pand zou deels dienen als woonruimte en deels als kantoorruimte. De projectontwikkelaar heeft het perceel als privévermogen aangemerkt. Toen hij verlies leed bij de verkoop van het pand, wilde hij dit verlies ten laste van zijn winst brengen omdat het tot het ondernemingsvermogen zou behoren. De vraag was of het perceel en pand verplicht tot het ondernemingsvermogen behoorden.

Feiten

De projectontwikkelaar kocht in 2008 een perceel grond met als doel daarop een pand te bouwen. Het betrof een eerste project van de projectontwikkelaar. Voor de financiering leende hij geld bij een bank. De bouw begon in 2009. Vanaf april 2010 kon de projectontwikkelaar niet meer aan zijn betalingsverplichtingen jegens de bank voldoen. De bank heeft de leningen opgezegd. In 2014 is het pand geveild. Daarbij leed de projectontwikkelaar een fors verlies. In zijn aangifte inkomstenbelasting merkte hij dit verlies aan als een negatief resultaat uit onderneming.

Standpunt van de Belastingdienst

De Belastingdienst stelde dat het perceel en pand privévermogen waren en dat het verlies daarom niet aftrekbaar was. In eerdere jaren had de ondernemer het perceel zelf als privévermogen geëtiketteerd. De inspecteur vond dat deze etikettering juist was omdat het pand geen verplicht ondernemingsvermogen vormde. Het verband tussen de onderneming en het perceel was daartoe volgens de inspecteur niet nauw genoeg.

Oordeel van het gerechtshof

Hof Amsterdam oordeelde dat de bouwactiviteiten inderdaad een bron van inkomen vormden. De activiteiten kwalificeerden ofwel als onderneming, ofwel als werkzaamheid. Daaruit volgt volgens het hof niet zonder meer dat het in privé verworven perceel grond als verplicht ondernemingsvermogen dient te worden aangemerkt of dat de kwalificatie als privévermogen op een etiketteringsfout zou berusten. De projectontwikkelaar diende naar het oordeel van het hof aannemelijk te maken dat het perceel grond als verplicht ondernemingsvermogen moest worden aangemerkt. Daarin slaagde hij niet, aldus het hof.

Oordeel van de Hoge Raad

De projectontwikkelaar ging in cassatie. De Hoge Raad oordeelde dat het perceel verplicht als ondernemingsvermogen had moeten worden aangemerkt. Het hof heeft als uitgangspunt genomen dat de bouwactiviteiten een bron van inkomen vormden. Aangezien het perceel en het pand in aanbouw volledig dienstbaar waren aan de bouwactiviteiten, kon het perceel niet als privévermogen worden beschouwd. Het hof heeft, aldus de Hoge Raad, ten onrechte geoordeeld dat het perceel keuzevermogen was. De Hoge Raad heeft de zaak voor verdere behandeling verwezen naar het Hof Den Haag voor verdere behandeling.

Advies aan ondernemers

Hoewel de afloop voor de ondernemer in kwestie gunstig is, toont deze zaak eens te meer het belang aan van een correcte vermogensetikettering. Niet altijd is sprake van keuzevermogen. Twijfelt u over de juiste aanpak? Neem contact met ons op voor passend advies om vervelende verrassingen te voorkomen.

Bron:Hoge Raad | jurisprudentie | ECLINLHR20241421, 21/05115 | 10-10-2024

Meer nieuws

Saldomethode lijfrente: Wie stelt moet bewijzen

Een belastingplichtige koopt in 2020 zijn lijfrenteverzekering af voor een bedrag van € 2.765. De verzekeringsmaatschappij houdt € 1.032 aan loonheffing in. De Belastingdienst neemt de volledige afkoopsom op in het belastbaar inkomen. De

Btw ook verschuldigd bij no show

Een internetveiling en de inspecteur worden het niet eens over de verschuldigdheid van omzetbelasting bij niet-verzilverde bonnen, ook wel no shows genoemd, die via de veiling zijn ‘gewonnen’. De veiling stelt dat er geen belastbare prestatie is

Zelfstandig ondernemer of toch resultaatgenieter?

Een belastingplichtige voert drie activiteiten uit: boekhouden, kavelhandel en loodgieterswerk in Duitsland. Hoewel hij zichzelf als ondernemer beschouwt, oordeelt de Belastingdienst anders. De inspecteur kwalificeert zijn inkomsten als resultaat uit

Afwaarderen forse rekening-courantschuld is winstuitdeling

Een directeur-grootaandeelhouder (dga) kampt met een forse rekening-courantschuld aan zijn eigen bv van bijna € 1,5 miljoen per 1 januari 2015. De vennootschap besluit ruim € 1 miljoen van deze schuld af te waarderen wegens vermeende

Krol Wezenberg Accountants maakt de zaken helder

Maak kennis